創業鳥事

今天的行程滿檔，上午參加孩子學校的運動會，中午轉場到勞動部的課程完成下半場，下課立馬搭台鐵北上到桃園參加房產高手的分享，討論熱烈到賣場關上鐵門熄燈我們才離開，當時已經是晚上11點的時間，強烈的學習熱忱讓我忘卻舟車勞頓的疲憊，取而代之的是吸取新知跟突破自己想法的愉悅，學到的都是自己的經驗，執行後就是未來成長的能量

2023.12.9 紀錄於桃園愛買

1.開發物件不必糾結一線城市，可以選擇第二線城市(蛋白區)，以桃園來說像是楊梅、龍潭等地都可以選擇

2.有計劃的安排自己的改造時程，以20個工作天為基準(源霖哥是全職投入)，自己規劃的話以現職的狀況去彈性調整工作時間

3.即便是再熟的朋友合作案件也要在銀行端完成「債權設定」，預告登記是避免後續房子被那去另做它用影響後續銀行買賣的流程

4.合作案分潤基本各50%，技術教學很值得

5.提供仲介房屋改裝前後照片，讓仲介跟銀行端估價時可以說明本物件已經透過整理增加其價值，可以讓貸款流程更順暢，同步也會提供仲介權狀、格局圖、文案來加快轉速

6.裝修過的物件短期買賣對於下一手的買家缺點就是貸款的成數不可能太高，但是想對自住的人來說他們更願意入手已經整理過而且又在實價登入合理的價位>因為我們會創造新的價值(社區新高價，也增加該社區的價值>雙贏模式)

7.大樓30年左右的物件核貸成數會比公寓來的漂亮

8.仲介的培養最重要的是自己要先做好功課，鎖定熟悉區域培養該區敏感度，帶看時明確表達需求，切勿亂槍打鳥什麼類型的房子都看，連高於實價登入的物件也來者不拒就會讓仲介覺得是來浪費時間的買方，會讓仲介把自己變成黑名單！除了積極地看物件跟勇於嘗試斡旋出價之外，真的有第一間物件可以讓仲介們去PO廣告宣傳才有辦法迅速的累積仲介的人脈群，所以最重要的還是要有開始！

9.放貸的領域可以在網路的論壇多觀察，多聊，源霖哥農會的人脈也是透過這個領域累積起來的資源

10.修繕工程的發票可以談是要內扣(x0.9091)或是外加的方式

11.自己的勞務工資抓20萬左右

12.進項的估價單一定要紀錄，並且開立配合廠商(提前說好)的統編，讓配合廠商有進項可以放大這個品項的金額！至於品項的內容寫功能性就好，不要寫廠牌跟規格，會被綁死金額

＝＝＝工法分享＝＝＝

1.地板要加底料

2.窗框用乾式施工可以保有原本防水性也可以節省拆除成本(確定買到就可以先訂制)

3.賣屋後軟裝、家具基本都會留下，只有地毯跟植栽會帶走

4.公寓超過40年的物件線路全換才能創造價值並符合安全的要素，要多方比較，價錢會差很多(台中權狀約27坪三房全室換線約5萬左右)

5.瓦斯爐＋抽油煙機＋烘碗機整組的價格可找到3~4萬的廠商，外縣市運費另計

6.磁磚覆貼的前提是沒有「彭共」的現象，可以先用硬幣敲敲看測試

7.樂土的工法是可以讓原本凹凸不平或是有裂縫的牆面美化，整面樂土的模式就是一種風格

8.公寓屋齡每十年價格打88折，約折損12%；電梯大樓大約95折

9.公寓三樓以上物件不看，因為整理好之後銷售會有抗性，不好賣

＝＝＝買賣建議＝＝＝

1.買房出價可以抓實價登入(樂居)的85折，不一定強調滿足8折的條件，要不然永遠買不到房子，可以針對自己想要獲利的空間去操作一次，有開始最重要！先求有讓整體流程順暢才有信心再去開發第二間、第三間...

2.整理好的物件賣價怎麼開價？大約是實價登入的均價＋0.5~1成的價格

3.塗銷＄5000元、房地合一稅$5000元...等可以自己跑的流程就自己跑，這些都是可以省下來的成本

4.公寓、透天可以到內政部實價登入官網查詢土地持分的內容，雙北大樓停車位尤為重要，因為部分建商會把車位坪數偷去灌在其他地方銷售，但是沒有注意其實不會發現

5.買大樓的好處是可貸款成數較高

6.買房以不綁約、貸款成數高的銀行為主，因為我們是短期買賣，不用太在意利率